Gayrimenkullerin değerinin tespit edilmesi işi kamuoyunda “Ekspertiz” olarak da bilinmektedir. Bu işi yapan kişilere ise “Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” adı verilmektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanlarının görevi, serbest ve rekabetçi bir piyasada, alıcı ve satıcıların bilgili ve rasyonel davrandıkları varsayımı altında gayrimenkullerin adil satış değerini tespit etmektir.

Ekspertiz değeri hesaplamak için üç farklı teknik kullanılır:

• emsal değerlemesi
• maliyet değerlemesi
• gelirlerin kapitalizasyonu

Emsal Değerlemesi

Emsal değerlemesi tekniğine “Satışların Karşılaştırılması Metodu” da denilmektedir. Emsal değerlemesi tekniği; bir alıcının bir gayrimenkulu satın almak için ödeyebileceği bedelin, piyasadaki benzer özelliklere sahip gayrimenkullerin maliyetinden daha fazla olmayacağı varsayımına dayanır. Bir şekilde bir gayrimenkulun değerini tespit etmek için piyasada satışa sunulmuş olan karşılaştırılabilir gayrimenkullerin satışları incelenir. Yani piyasada gerçekleşen benzer gayrimenkullerin satışları bir gösterge oluşturacaktır. Ancak bu yöntemin sağlıklı sonuç verebilmesi için gösterge niteliğindeki gayrimenkulün özellikleriyle uyumlu olması gerekir, bu özellikler uyumlu değilse değerler arasında karşılaştırma yapmak anlamlı olmayacaktır.

Emsal değerleme yönteminin adımları aşağıdadır:

• verilerin araştırılması
• verilerin doğrulanması
• ilgili karşılaştırma birimlerinin seçilmesi
• emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi
• değer göstergelerinin tek bir değer üzerinde uzlaştırılması

Satışların karşılaştırılması yönteminde kullanılabilecek taşınmaz fiyatlarının uluslararası uygulamalara göre ortalama değerden en fazla %15 sapması gerekir. 

Maliyet Değerlemesi

Maliyet değerlemesi tekniği, bilgi sahibi alıcıların bir gayrimenkule, benzer özelliklere sahip bir gayrimenkulü yeniden inşa etmenin maliyet bedelinden daha fazla ödeme yapmayacakları varsayımına dayanır. Bu şekilde gayrimenkulün değeri, gayrimenkulün inşa edilebileceği bir arsanın satın alınmasının ve üzerine yapının inşa edilmesinin maliyetlerinin toplamı olarak tanımlanır. Maliyet değerlemesi tekniği genellikle emsal değeri tespit edilemeyen veya özel nitelikteki yapılar için kullanılır. Hesaplama sırasında inşaat maliyetinden yapının eskime payı, yani amortismanı düşülür. 

Gelirlerin Kapitalizasyonu

Gelir getiren gayrimenkullerin ekonomik ömürleri boyunca işletilmelerin den kaynaklanan düzenli bir gelir akımına sahip olmaları beklenir. Gayrimenkulün ömrü boyunca kira geliri elde edildiği gibi vergiler, finansman gelirleri ve yenileme giderleri gibi nakit çıkışı yaratacak giderlerin de oluşması söz konusudur. Gayrimenkul yatırımından sağlanan net gelire “net işletme geliri” adı verilir. Net işletme geliri, gayrimenkulün brüt gelirlerinden faaliyet giderleri ve kredi ödemeleri düşülerek bulunur. Net işletme geliri, yatırımın getirisini, “Kapitalizasyon oranı” ise getiri oranını gösterir. Gayrimenkulün değeri gelirlerini bugünkü değeri hesaplanarak hesaplanır.

Endeksa ile ev değeri hesaplama

Asm Grup Danışmanlık, gayrimenkul değerlemede veri analizi yöntemlerini kullanarak milyonlarca veriyi inceler ve tüm Türkiye için otomatik değer tahmini üretir.

Asm Grup uzmanları Türkiye’nin tüm illerinde piyasa araştırmaları yaparak veritabanlarını anlık olarak günceller. Asm Grup veritabanına alınan bilgiler, sürekli olarak iç tutarlılık ve doğruluk kontrollerine tabi tutulur ve yeterli güvenilirlik düzeyine ulaşamayan veriler analizlere dahil edilmez. Asm Grup, makine öğrenimi yöntemlerini kullanarak düzenli aralıklarla bölgesel tahmin modelleri inşa eder ve bu modelleri birbiriyle yarıştırarak değer tahmini yapar. Asm Grup’nın otomatik değer tahmini tüm Türkiye’de %8.5 sapma oranı ile çalışır.

Gayrimenkul yatırımından uzun vadede kazanç sağlamak istiyorsanız, kısa zamanda gelir beklentiniz yoksa ve riski yüksek, getirisi yüksek bir yatırım arıyorsanız arsa yatırımı sizin için uygun olabilir. Fakat arsa yatırımı dikkatli araştırma gerektirir. Arsa yatırımı yaparken dikkat edilmesi gerekenleri sizler için özetledik.

Eğer kısa vadede gelir kazanma ihtiyacınız yoksa, 15-20 yıl gibi uzun vadede kazanmak istiyorsanız arsa yatırımı sizin için uygun olacaktır. Arsa yatırımı için özellikle yeni gelişmekte olan bölgeler daha uygun olacaktır. 

Arsa fiyatını etkileyen unsurlar şunlardır:

• Toplam büyüklük
• Arsa payı ve mülkiyet yapısı
• Arsanın yeri, konumu, çevre gelişimi, ulaşım imkanları
• Arsanın bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli
• Arsanın biçimi, boyutu, topografyası, zemin durumu gibi özellikleri
• İmar durumu
• Arsanın bulunduğu bölgedeki imar planları
• Arazi kısıtları olup olmadığı

Arsa yatırımında üç temel evreden bahsetmek mümkün; doğru bölgenin tespiti ve satın alınması, arsanın satışa en uygun zamana kadar bekletilmesi ve satışın yapılması.

Arsa yatırımı yaparken dikkatli bir araştırma yapmak gerekir:

• Arsa almadan önce yerini mutlaka görün ve çevresini, zeminini inceleyin,
• Satın almak istediğiniz arsanın imar durumunu araştırın,
• Arsanın tapu senedini kadastral açıdan kontrol ederek ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsa ile aynı olduğundan emin olun,
• Arsanın imar planını kontrol edin, imarsız bir parselse ilgili belediyenin imar konusunda hazır olup olmadığını öğrenin,
• Arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak bir kısıtlama olup olmadığını kontrol edin,
• Belediyeden geçmiş yıllara ait emlak vergisi borcu olup olmadığını kontrol edin.

Eskiden belediyelerin harita kadastro ve imar uygulama birimlerine giderek yapılan parsel sorgulamayı şimdi internet üzerinden kolayca yapmak mümkün. Bunun için kullanıcılar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve e-devlet resmi internet sayfalarını kullanabilirler.

TKGM Parsel sorgulama nasıl yapılır?

TKGM parsel sorgulaması yapmak için öncelikle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne ait parselsorgu.tkgm.gov.tr adresinin ziyaret edilmesi gerekiyor. Bu sayfada idari, coğrafi, adres ve analiz sekmelerini kullanarak aramanızı özelleştirebilirsiniz. 

E-devlet kullanarak parsel sorgulama

E-Devlet üzerinden tapu kadastro sorgulaması da yapılabilmekte. Bu sistemi kullanabilmek için e-devlet sistemine T.C. Kimlik Numaranız ve şifreniz ile girdikten sonra e-Hizmetler bölümünden Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nü tıklayın. Tapu Bilgileri Sorgulama linkine tıkladığınızda kayıtlı bilgileriniz ekrana geliyor ve harita servisi kullanabiliyorsunuz.

Asm Grup üzerinden parsel sorgulama

TKGM parsel sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr) ekranından yaptığınız sorguların m2 birim değerlerini Asm Grup sisteminden öğrenebilirsiniz. Bunun için parsel veya koordinat bilgilerini kullanabilirsiniz.